宅基地买卖纠纷案例

14年前，旅顺北海乡农民李某把自家的四间瓦房以15500元的价格卖给了城里人田某，但双方一直未办理过户手续。14年后，当年的四间瓦房面临拆迁，动迁补偿款达到了30万元上下。巧的是，此时李某意外得知，法律是禁止城镇居民在农村购买村房的。今年2月，李某一纸诉状将田某告上法庭，要求确认当年的卖房文书无效，最终竟真的把房子要了回来。

卖出14年的房子要拆迁

李某今年61岁，是旅顺北海乡某村的村民。今年初，李某意外得知，从前的几户老邻居都收到了拆迁通知。李某一打听，肠子差点没悔青。原来，李某从前的房子也在这次的动迁补偿范围之内，按照补偿标准，如果这套房子还是李某的，他能拿到30万元左右的动迁补偿款。但事实是，早在1996年1月，李某就与具有城市户口的田某签订了《买卖房屋文书》。双方约定：李某将石造瓦房四间(建筑面积81.5平方米，占地面积330.7平方米)作价15500元卖给田某。而且该买卖文书还在旅顺口区公证处进行了公正。

后悔归后悔，可房子已经卖给人家了，还能要回来不成？就在李某已经决定自认倒霉时，他在和一个亲戚唠起此事时却意外得知，根据我国法律规定，国家禁止城镇居民在农村购买村房。根据这个规定，他与田某签订的那份《买卖房屋文书》应该是无效的，没准他还真能把房子要回来。亲戚的话让李某重燃希望，今年2月，李某委托辽宁添赢律师事务所律师张强将田某起诉至旅顺口区人民法院。

庭审时原被告争议激烈

庭审中，李某诉称，当年将房子卖给田某后，他曾多次要求田某办理过户手续，但田某拒不办理。按照农村对宅基地管理的相关规定，此后李某一直无法重新申请到宅基地。另外，根据我国禁止城镇居民在农村购买村房的法律规定，请求法院依法确认双方的《买卖房屋文书》无效，并判令田某将涉案的四间瓦房返还。

田某一方则认为，本案与一般的农村宅基地出让不是同一类案件。李、田二人于1996年签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示。田某已按合同约定履行了交付15500元购房款的合同义务，符合当时的法律、法规和政策，现行法律、法规对其不具有溯及力。且该买卖协议经过公证处合法公正，足以证明其是真实、合法、有效的。因此，李某的主张没有法律依据。况且，双方的房屋买卖合同已经履行完毕长达14年之久，已超过诉讼时效，原告之所以起诉是为了高额的动迁补偿款。请求法院驳回李某的诉讼请求。

卖出的房子14年后要回

旅顺口区人民法院审理此案后认为，国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定：农民的住宅不得向城镇居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体用地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。田某作为城市居民，依据《物权法》及相关政策规定，无法取得涉案房屋宅基地的使用权，也无法变更产权登记。原、被告间的房屋买卖协议虽经过公证且已实际履行，但违反国家现行的法律、法规及相关政策，应认定为无效。

田某称双方于1996年签订的房屋买卖协议符合当时的法律、法规及相关政策，但双方在签订该协议后，却没能及时办理产权变更手续。时至今日，依据现行法律、法规及相关政策已无法办理产权变更手续，致使该协议处于无效状态。所以对田某的主张，法院不予采纳。双方当事人因买卖行为取得的财产应相互返还。另外，田某主张李某的诉请已过诉讼时效，但本案是基于物权请求而产生的诉讼，不适用诉讼时效的规定。

本月8日，旅顺口区人民法院作出一审判决，确认李某与田某签订的《房屋买卖文书》无效，田某将涉案瓦房四间返还给李某，同时，李某向田某返还购房款15500元。目前，田某一方不服一审判决，已提起上诉。